La disciplina del lastrico solare nel condominio

Lastrico solare (2)Sono molti gli edifici nei quali è presente almeno un lastrico solare, ovvero quello spazio piano che essenzialmente svolge una duplice funzione, quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile per chi può accedervi. E’ preliminarmente necessario stabilire se il lastrico solare è semplicemente di proprietà del condominio  ( è il caso classico del terrazzo condominiale che svolge la funzione di copertura di tutto il condominio, dove molto spesso viene attrezzato uno stenditoio comune, fruibile da parte di tutti gli aventi diritto ) oppure se in uso esclusivo di solo uno o alcuni ben determinati condòmini. Generalmente nel primo caso, le spese necessarie per una sua corretta manutenzione vanno ripartite tra tutti i condòmini in ragione dei diversi millesimi di proprietà; viceversa, nel caso classico di un condomino che lo utilizzi in modo esclusivo, ebbene tali spese spetteranno per 1/3 a lui e per i restanti 2/3 a tutti gli altri condòmini per i quali quel lastrico assolva ad una funzione di copertura, compreso il proprietario stesso. Il motivo per cui siano chiamati a concorrere alle spese anche persone che di fatto non utilizzino tale lastrico è presto detto: tutti i condòmini che traggano una qualche utilità dalla cosa da riparare o da ricostruire, sono tenuti a parteciparne alle spese, e certamente il caso del lastrico solare che svolga la fondamentale funzione di copertura delle proprietà sottostanti rientra a pieno titolo tra questi.

Perché il lastrico solare possa assolvere alle sue funzioni occorre che sia mantenuto in buone condizioni generali. Serve pertanto che vengano adempiute le necessarie operazioni di manutenzione ordinaria o straordinaria, provvedendo ad esempio a sostituire la guaina se necessario, a rifare il massetto e a sostituire eventualmente le piastrelle della pavimentazione che si fossero rotte, il tutto per conservare il lastrico solare e permettergli di svolgere le funzioni per le quali è stato costruito. Se tutto ciò non viene fatto, il caso più frequente che si registra è quello delle infiltrazioni d’acqua, con conseguenti danni patiti dalla proprietà sottostante. Il condomino che intenda chiedere il risarcimento dei danni, dovrà in questo caso  coinvolgere necessariamente il condominio nella sua interezza, nella persona dell’Amministratore, e le spese sostenute per i relativi lavori andranno suddivise tra tutti i condòmini cui il lastrico solare assicuri la già citata funzione di copertura. Solamente le spese relative a quelle parti del lastrico solare che siano del tutto avulse dalla sua funzione di copertura ( è il caso ad esempio delle ringhiere ) rimarranno a totale carico del titolare del diritto d’uso esclusivo ( Cass. n. 2726/02 ).

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