“Le delibere assembleari: analisi della casistica giurisprudenziale”

icon-homeL’assemblea di condominio, quale espressione della volontà dei condomini tutti, delibera e statuisce circa i punti che sono all’ordine del giorno, vincolando i condomini stessi, anche quelli dissenzienti, e le delibere validamente approvate si può ben dire che acquistano una propria autonomia anche nei confronti dei terzi estranei al condominio.

La legge 220/12 in tema di riforma del condominio ha messo mano anche alla delicata materia delle cause di invalidità delle delibere assembleari.

L’art. 1137 c.c. infatti, dopo aver statuito che “Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini” prevede che comunque i condomini possano procedere all’impugnazione di quelle delibere che siano contrarie alla legge o al regolamento di condominio, quando cioè si sia in presenza di un vizio formale (ed è il caso per esempio di quelle delibere che sono state adottate senza l’osservanza delle forme richiesta dalla legge, ovvero in mancanza di voti validi, di non tempestiva convocazione dell’assemblea etc. etc.) o di un vizio sostanziale (ed è il caso in cui l’assemblea non deliberi entro i limiti delle sue attribuzioni, ovvero quelle dettate dagli artt. 1120, 1121, 1132 e 1135 del c.c.): in questo caso la delibera è nulla. Pertanto, in altre e più semplici parole, possiamo affermare che sono nulle tutte quelle delibere che non rientrano tra le competenze dell’assemblea o hanno un oggetto illecito, mentre tutte le altre sono semplicemente annullabili.

Diverso è il caso di mere irregolarità tali da non inficiare la validità dell’atto, quale il difetto di mancata verbalizzazione di alcune osservazioni critiche da parte di un condomino, che pertanto non costituiscono causa di invalidità di quanto stabilito in assemblea (Tribunale Milano, sez. VIII, sent. 3140/1999).

Sulla possibile revoca da parte dell’assemblea di una delibera già presa per evitare che venga successivamente impugnata, una volta scoperto che ci sono i presupposti per farlo, la giurisprudenza è orientata positivamente (sent. 8231/2009) per cui l’assemblea può nuovamente pronunciarsi su una delibera già approvata, revocandola, e procedendo ad una nuova votazione sullo stesso argomento in un’adunanza successiva.

E’ interessante notare come una parte minoritaria della giurisprudenza (Cass. Civ., sez. II, sent. 6 maggio 1987, n. 4197 e Cass. Civ., sez. II, sent. 16 novembre 1992, n. 12281) ritenesse che l’applicabilità dell’art. 1137 c.c. fosse relativa solo alle delibere assembleari annullabili e non anche a quelle nulle, in quanto veniva argomentato che queste ultime potevano essere impugnate da chiunque vi avesse interesse e, quindi, anche dal condomino che con il suo voto favorevole avesse concorso alla formazione della delibera impugnata ai sensi dell’art. 1141 c.c.; oggi è invece pacifico che, più in generale, la legge voglia consentire al condomino di poter ricorrere al giudice per far dichiarare sia l’annullabilità sia la nullità di quella delibera che si ritiene illegittima o comunque lesiva dei propri diritti.

Caposaldo della distinzione tra delibera nulla ed annullabile è certamente la sentenza n. 4806/05 S. U., con la quale i giudici hanno stabilito in modo circostanziato che devono intendersi nulle le delibere che siano prive degli elementi essenziali, che abbiano un oggetto impossibile o illecito (è il caso delle innovazioni vietate) o che vada oltre le attribuzioni dell’assemblea e/o dell’amministratore, che ledano gli interessi di ciascun condomino sulle cose o i servizi comuni; sono invece annullabili le delibere che siano state assunte in violazione di prescrizioni di legge o di regolamento in tema di corretta convocazione ed informazione dell’assemblea, o ancora quelle delibere adottate senza il rispetto del quorum richiesto, o in definitiva che siano affette da un qualche vizio formale.

La distinzione tra le due situazioni è della massima importanza, in quanto l’azione di annullabilità è soggetta al termine di prescrizione di trenta giorni, che cominciano a decorrere dalla data in cui si è tenuta l’assemblea alla presenza del condomino che sia stato dissenziente o astenuto (e avrà pertanto maturato una propria legittimità per ricorrere al giudice) o dalla data in cui si è effettivamente appreso il contenuto della delibera (è il caso del condomino che non abbia partecipato all’assemblea e sia venuto a conoscenza dei deliberati dopo il recapito via posta del verbale assembleare); l’azione di nullità è invece imprescrittibile, ovvero può essere impugnata in qualunque momento, da chiunque ne abbia interesse, senza limiti temporali, e non è mai sanabile, ovvero non potrà mai essere convalidata a seguito di una successiva dichiarazione di volontà dei condomini.

Da notare come la giurisprudenza abbia assimilato la figura del condomino dissenziente a quella del condomino astenuto (Cass. civ., II sez., 9 gennaio 1999, sent. n. 129) in quanto entrambi con il loro comportamento non si sono espressi a favore della deliberazione per la quale hanno pertanto piena legittimità ad impugnare.

La nullità di una delibera assembleare può essere legittimamente fatta valere anche dal condomino che abbia, con il suo voto favorevole, concorso a formarla, a meno che con tale voto si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2002, sent. n. 5626).

Al contrario, il condomino che abbia votato a favore di una determinata delibera in assemblea o che non abbia palesato direttamente in assemblea le lacune e le irregolarità relative alla corretta procedura di convocazione della stessa, non potrà più procedere ad impugnativa in un secondo momento (Cass. civ., sent. 14931/01).

Nel caso invece in cui un condomino non abbia volutamente ritirare la raccomandata con la convocazione dell’assemblea, ebbene non avrà più valido titolo per impugnare le delibere per vizi nella comunicazione stessa, in quanto si sarà posto consapevolmente nelle condizioni di non poter conoscere la data dell’assemblea, stante il suo rifiuto di ritirare la raccomandata con la convocazione (sent. 195/1970).

E’ quindi di tutta evidenza che ove siano presenti all’interno della delibera assembleare degli elementi che di per se potrebbero portare all’annullabilità di quanto statuito, se questi non vengono impugnati in tempo utile da chi ne è legittimato, ebbene produrranno tutti gli effetti del caso senza che ci possa più essere la possibilità di invocarne la irregolarità.

Sempre secondo quanto disposta dall’art. 1137, al III comma viene stabilito che “L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria”. Ciò significa che pur in presenza di una domanda giudiziale volta all’annullamento di una delibera, ebbene la pendenza della causa non sospende l’esecuzione della stessa, che pertanto continuerà ad essere produttiva di effetti, a meno che non sia lo stesso giudice a disporlo, nel caso in cui il ricorrente abbia chiesto anche la sospensione degli effetti della delibera, per cui in questo particolare caso saremo in presenza del c.d. ricorso “d’urgenza”.

In nessun caso il giudice può rilevare d’ufficio una causa di annullabilità di una delibera assembleare, essendo tale materia sottratta alla sua disponibilità (Cass. Civ., sez. II, 28 novembre 2001, sent. n. 15131). Allo stesso modo, una volta investito della richiesta di soccorso da parte di un condomino, il giudice non potrà mai operare una valutazione del merito circa le decisioni prese in assemblea, ma potrà ben intervenire solo per quanto attiene la legittimità delle deliberazioni adottate (Cass. Civ., sez. II, 20 aprile 2001, sent. n. 5889, Cass. civ., II sez., 11 febbraio 1999, sent. n. 1165).

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