APPROFONDIMENTI

In questa sezione lo Studio MR pubblica diversi approfondimenti su scadenze, normative e informative relative alla gestione di un condominio in generale. L’intenzione è quella di aiutare il cittadino ad essere più consapevole e a districarsi meglio in mezzo alla burocrazia legata all’amministrazione del proprio condominio.

I motivi per cui il tetto-verde conviene

imagesVRLCP4IPNegli ultimi tempi sempre più spesso si sente parlare di tetto “green”, ovvero della possibilità di trasformare un freddo e grigio tetto condominiale in un vero e proprio giardino, soluzione ideale per aumentare l’efficienza energetica dell’intero immobile. Trasformare infatti il tetto di casa in un tetto-verde contribuisce per prima cosa a rallentare il passaggio del calore, per cui d’inverno le dispersioni saranno contenute mentre d’estate la temperatura all’interno delle nostre case raggiungerà picchi meno elevati, con conseguente riduzione delle spese di consumo energetico. Ma ci sono anche altri benefici, che riguardano l’isolamento acustico, la qualità dell’aria attraverso il filtraggio degli inquinanti e la durata più estesa dell’intera copertura, che risulterà maggiormente protetta. Infine il tetto-giardino può svolgere un’altra importante funzione, quella di regolare il deflusso della acque piovane, evitando così l’intasamento delle fogne ed incidendo in maniera significativa nel contrastare il triste fenomeno delle alluvioni: se pensiamo che in Germania attualmente vi sono già oltre 10 milioni di metri quadrati di verde montati sui tetti, si può ben comprendere come questa nuova buona abitudine possa renderci davvero la vita migliore.

Venendo all’aspetto tecnico, installare un tetto-giardino non è particolarmente complesso: si posiziona una membrana impermeabile e antiradice (in modo tale da non permettere alle radici di causare dei danni alla struttura sottostante), uno strato isolante per evitare le dispersioni di calore, una barriera al vapore per abbattere la formazione di condensa, uno strato drenante per smaltire le acque piovane in eccesso e infine uno strato filtrante per evitare l’accumulo di impurità, prima di terminare il lavoro con il substrato culturale e il posizionamento delle piante con cui si è scelto di arricchire il nostro nuovo giardino.

Naturalmente prima di procedere con i lavori, è necessario effettuare alcune verifiche: innanzi tutto bisogna controllare che la normativa locale permetta questa trasformazione, considerato che questa modifica è visibile all’esterno per cui potrebbe essere necessaria un’autorizzazione di tipo paesaggistico (ad esempio in un centro storico, le problematiche aumentano); poi occorre verificare che la struttura sia adeguata per sopportare un aumento dei carichi, e in caso negativo valutare la possibilità di un rinforzo strutturale; infine affidarci a tecnici e ditte specializzate per avere un lavoro eseguito ad opera d’arte.

E’ molto probabile, pertanto, che in un futuro molto prossimo, sempre più condomini sceglieranno questa via, per motivi certamente economici ma non solo, considerando quanto il tetto-giardino migliori l’estetica di tutto il condominio e faciliti, perché no, la possibilità di socializzare di più e meglio tra i condòmini stessi che ci abitano.

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Gli animali domestici in condominio: i loro diritti e i doveri di chi li ospita

cane&gattoTra le altre novità introdotte dalla recente Riforma del condominio (L. n°220/2012), particolare rilevanza per il quieto vivere comune assume (o meglio potrebbe assumere….) quella introdotta al V comma dell’art. 1138 c.c., che recita: “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”.

Da tempo ormai le condizioni erano mature perché il legislatore affrontasse e dirimesse in modo chiaro ed inequivocabile l’annosa disputa tra chi non intendeva rinunciare alla piacevole compagnia di un animale in casa propria e chi invece lamentava continui disturbi per la presenza di animali in condominio, causa frequente di vere e proprie liti a volte anche molto violente.

Purtroppo il legislatore, pur animato da un nobile intento, ovvero quello di “liberalizzare” l’ingresso degli animali domestici in famiglia, ha però sostanzialmente deluso le aspettative, in quanto dietro questa nuova regola è palese il rischio di un aumento della litigiosità tra i proprietari. Vediamo perché, facendo un passo indietro.

La Cassazione, secondo un orientamento evolutivo e generalmente condiviso, ha di recente riconosciuto un “vero e proprio diritto soggettivo all’animale da compagnia nell’ambito dell’attuale ordinamento giuridicoper cui “si impone di ritenere che l’animale non possa essere più collocato nell’area semantica concettuale delle cosema “deve essere riconosciuto come animale senziente“. Questo sostanzialmente significa che animali come cane e gatto devono necessariamente essere considerati come membri della famiglia e come tali tutelati. Sorge però a questo riguardo un primo dilemma: nel testo prima della riforma, la pertinenza del divieto riguardava gli “animali da compagnia”, riconosciuti dalla giurisprudenza unanime come “essere senzienti”, mentre nella stesura definitiva del testo di riforma dell’art. 1138 c.c., il termine è stato sostituito con “animali domestici”. E qui iniziano i problemi…. Se infatti è pacifico che animali come serpenti e ragni non possono rientrare tra gli animali domestici, non lo è altrettanto se consideriamo ad esempio animali come il furetto, il criceto, il coniglio e altri ancora generalmente riconosciuti come animali d’affezione. In tutti questi casi, la direttiva di cui al V comma dell’art. 1138 c.c. sembra comunque potersi ritenere valida ed efficace, quanto meno per i regolamenti di natura assembleare, ovvero quelli sanciti per espressa volontà dell’assemblea che come sappiamo non possono incidere sulle libertà personali dei singoli condomini (nel caso in esame, di tenere in casa propria un animale da compagnia). Diverso e meno pacifico il discorso relativo a regolamenti di condominio cd. contrattuali, che possono legittimamente limitare i poteri e le facoltà dei singoli condòmini sugli appartamenti di loro esclusiva proprietà previo il consenso unanime di tutti i proprietari. In questo caso l’orientamento prevalente è che il divieto continui ad essere legittimo.

Naturalmente, a prescindere dalle considerazioni fin qui esposte, rimangono pienamente valide tutte quelle disposizioni volte a regolare i rapporti tra i condomini in presenza di animali legittimamente detenuti da qualche proprietario, ragion per cui le aree di passeggio vanno mantenute pulite, i cani vanno tenuti al guinzaglio, gli animali in genere non devono in nessun modo ledere o nuocere alla quiete e all’igiene degli altri conviventi dell’edificio, né possono essere lasciati per lungo tempo sul balcone o nelle abitazioni, per non incorrere nel reato di omessa custodia ai sensi dell’art. 672 c.p. 

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La disciplina del lastrico solare nel condominio

Lastrico solare (2)Sono molti gli edifici nei quali è presente almeno un lastrico solare, ovvero quello spazio piano che essenzialmente svolge una duplice funzione, quella tipica di copertura del fabbricato sottostante e quella di superficie praticabile per chi può accedervi. E’ preliminarmente necessario stabilire se il lastrico solare è semplicemente di proprietà del condominio  ( è il caso classico del terrazzo condominiale che svolge la funzione di copertura di tutto il condominio, dove molto spesso viene attrezzato uno stenditoio comune, fruibile da parte di tutti gli aventi diritto ) oppure se in uso esclusivo di solo uno o alcuni ben determinati condòmini. Generalmente nel primo caso, le spese necessarie per una sua corretta manutenzione vanno ripartite tra tutti i condòmini in ragione dei diversi millesimi di proprietà; viceversa, nel caso classico di un condomino che lo utilizzi in modo esclusivo, ebbene tali spese spetteranno per 1/3 a lui e per i restanti 2/3 a tutti gli altri condòmini per i quali quel lastrico assolva ad una funzione di copertura, compreso il proprietario stesso. Il motivo per cui siano chiamati a concorrere alle spese anche persone che di fatto non utilizzino tale lastrico è presto detto: tutti i condòmini che traggano una qualche utilità dalla cosa da riparare o da ricostruire, sono tenuti a parteciparne alle spese, e certamente il caso del lastrico solare che svolga la fondamentale funzione di copertura delle proprietà sottostanti rientra a pieno titolo tra questi.

Perché il lastrico solare possa assolvere alle sue funzioni occorre che sia mantenuto in buone condizioni generali. Serve pertanto che vengano adempiute le necessarie operazioni di manutenzione ordinaria o straordinaria, provvedendo ad esempio a sostituire la guaina se necessario, a rifare il massetto e a sostituire eventualmente le piastrelle della pavimentazione che si fossero rotte, il tutto per conservare il lastrico solare e permettergli di svolgere le funzioni per le quali è stato costruito. Se tutto ciò non viene fatto, il caso più frequente che si registra è quello delle infiltrazioni d’acqua, con conseguenti danni patiti dalla proprietà sottostante. Il condomino che intenda chiedere il risarcimento dei danni, dovrà in questo caso  coinvolgere necessariamente il condominio nella sua interezza, nella persona dell’Amministratore, e le spese sostenute per i relativi lavori andranno suddivise tra tutti i condòmini cui il lastrico solare assicuri la già citata funzione di copertura. Solamente le spese relative a quelle parti del lastrico solare che siano del tutto avulse dalla sua funzione di copertura ( è il caso ad esempio delle ringhiere ) rimarranno a totale carico del titolare del diritto d’uso esclusivo ( Cass. n. 2726/02 ).

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