L’amministratore risponde

1.  Cos’è un condominio? E quando sono obbligato per legge ad avere un Professionista che lo amministri?

Un condominio non è altro che un insieme di singole proprietà individuali al cui servizio vi sono determinate parti comuni (fondamenta, scale, muri maestri, tetto ed altri) ed impianti comuni (ascensori, riscaldamento ecc.) che come tali devono essere gestiti. La nomina di un Amministratore di condominio è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto.

 

2. Chiunque può svolgere l’incarico di Amministratore di condominio?

Assolutamente no.  Secondo quanto disposto dalla legge, servono determinati requisiti essenziali tra i quali “aver frequentato un corso di formazione iniziale e continuare a svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale” così da poter garantire ad ogni condominio una consulenza sempre aggiornata nel tempo.

3.  Quanto dura in carica l’Amministratore di condominio?

Un anno, che può naturalmente essere rinnovato, qualora l’Assemblea si sia espressamente dichiarata in tal senso. Per nessun motivo la durata dell’incarico può essere superiore all’anno previsto per legge.

 

4.  Cosa è tenuto a fare l’Amministratore di condominio che non viene riconfermato nel suo incarico?

Deve attivarsi immediatamente per garantire un veloce passaggio di consegne al nuovo Amministratore,  in modo tale da permettergli di intraprendere per tempo tutte le iniziative e le attività necessarie ad una corretta gestione del condominio. Nel caso in cui il passaggio di consegne non avvenga nel rispetto dei tempi, è possibile far causa all’Amministratore uscente richiedendo al giudice un provvedimento d’urgenza.

 

5.  In quali casi l’Amministratore può far effettuare lavori urgenti senza autorizzazione dell’Assemblea?

Quando ritenga che tali lavori siano urgenti e necessari, ad esempio per far cessare uno stato di imminente pericolo. Ad ogni modo, dovrà poi riferire all’Assemblea del suo operato in occasione della prima circostanza utile.

 

6.  I condòmini in quale momento hanno diritto di controllare tutta la documentazione contabile?

In qualunque momento, a patto che dopo averne fatto richiesta diano all’amministratore il tempo necessario per poterli rendere disponibili.ù

 

7.  Cos’è il regolamento di condominio? E’ sempre obbligatorio redigerlo?

Il regolamento di condominio è uno strumento molto utile per disciplinare la vita stessa del condominio: è costituito da un insieme di norme aventi piena efficacia all’interno del condominio stesso, la cui osservanza è tenuto a far rispettare proprio l’Amministratore di condominio. Tale regolamento è obbligatorio quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, e fondamentalmente serve a regolamentare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e a tutelare l’edificio stesso. Di solito, al regolamento vengono allegate le tabelle millesimali, ossia quelle tabelle che fissano in modo estremamente preciso il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante, in proprietà esclusiva, ai singoli condòmini.

 

8.  Come vanno ripartite le spese relative all’ascensore?

L’ascensore è a tutti gli effetti un impianto comune dell’intero condominio, motivo per cui la ripartizione delle spese ad esso relative dovrà necessariamente essere effettuata fra tutti i proprietari degli immobili, compresi quelli del piano terra, degli eventuali locali adibiti ad esercizi commerciali e anche da parte degli eventuali proprietari di cantine o box auto nei locali interrati o seminterrati, sul presupposto della possibile fruizione di tale dispositivo da parte di tutti. Chi abita più in alto, paga di più rispetto a chi abita in basso, tenuto comunque parimenti conto delle quote millesimali in capo ad ogni singolo proprietario.

 

9.  E’ ammessa l’installazione di un ascensore come abbattimento delle barriere architettoniche se per questo occorre ridurre la larghezza delle scale?

L’installazione è ammessa, l’unica discriminante è che le scale, seppur più strette, continuino a poter essere utilizzate.

 

10.  Qualora lungo le scale condominiali si diffondano cattivi odori causa la presenza di animali domestici, è possibile attivarsi contro i proprietari di tali animali?

Certamente si, nel caso in cui questi odori superino la normale tollerabilità.

 

11.  I proprietari di esercizi commerciali con accesso diretto sulla strada possono opporsi al pagamento delle spese necessarie al rifacimento delle scale sulla base del presupposto che non le utilizzano?

No, tale possibilità non è ammessa in quanto le scale rientrano comunque tra le proprietà comuni, per cui le spese di manutenzione sono dovute in base ai millesimi di proprietà a prescindere che delle scale se ne faccia uso oppure no.

 

12.  Posso lasciare durante la notte una bicicletta sul pianerottolo?

No, non è possibile né di giorno né di notte. Il pianerottolo di un condominio ha una propria destinazione d’uso, che è quella di permettere il passaggio e l’ingresso in casa delle persone, e non può e non deve essere ostacolato in alcun modo ingombrando l’area.

 

13.  Cos’è il decoro architettonico?

Il concetto di decoro architettonico è dato dall’insieme delle linee e delle forme che connotano un determinato edificio, conferendogli una determinata estetica ed identità, la cui alterazione può causare significative ripercussioni, anche di carattere economico,  sulla valutazione delle singole unità immobiliari: questo significa che il singolo condòmino dovrà ben valutare ogni suo eventuale intervento sulle parti di proprietà per non incorrere in sanzioni o provvedimenti giudiziali. Per stabilire se una determinata opera abbia effettivamente pregiudicato il decoro architettonico di un edificio, si dovrà comunque sempre tener conto delle condizioni in cui si trovava l’edificio stesso prima dell’esecuzione delle nuova opera, nonché di eventuali vincoli gravanti su di esso.

 

14.  Posso agganciare la mia tenda parasole alla soletta del balcone superiore senza chiedere il permesso?

No, perché essendo un bene di proprietà privata serve preliminarmente il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante.

 

15.  Il mio vicino ha installato un barbecue e la mia casa è invasa da fumo e odori: posso fare qualcosa per impedirglielo?

Certamente si, anzi posso attivarmi ancor prima che il barbecue sia messo in funzione e a prescindere dalla frequenza di accensione perché il giudice gli imponga di dotarsi di tutti i dispositivi necessari, tali da inibire o attenuare sensibilmente la propagazione di gas,odori e fumo.

 

16. In caso di morosità, esiste ancora la responsabilità solidale dei condomini nei confronti del condominio?

No, finalmente il legislatore è intervenuto per cui il principio di solidarietà non è più applicabile in questo caso. Adesso i creditori non possono più agire nei confronti degli obbligati che sono in regola coi pagamenti (magari riuscendo ad individuare quelli maggiormente facoltosi…), se prima non hanno fatto tutto il possibile per essere saldati direttamente dai condomini morosi.

Tags: , , ,

Trackback dal tuo sito.